法人が不動産を売却するときの消費税の扱いについて

商品やサービスを購入すると消費税が課せられますが、不動産売却においてもそれは同様であり、いくつかの注意するべき点が存在します。

そして、不動産を売却する場合の消費税の扱いは詳細に定められていますが、売却経験がない方であれば、それについて知る由もありませんよね？

そこで本記事では、不動産売却における消費税の扱いについて解説していきます。

不動産売却における消費税が課せられるのは？

不動産の売却は個人または法人のいずれでもできますが、消費税の扱いは「売主が個人なのか」それとも「法人なのか」で変わってきます。

まずはそれぞれについて見ていきましょう。

個人の場合は基本的に消費税が課せられない

個人が所有する自宅や別荘などを売却したのであれば原則、消費税は課せられません。

ただし、個人が所有物件を投資に利用して、継続的に当該不動産による利益を得ているなどであれば事業収益とみなされ消費税の対象となります。

法人の場合は基本的に消費税が課せられる

法人が売却したものについては消費税が課せられ、買い手からその税を預かり、売り手が納税するという流れになります。

法人の不動産売却であっても、資本金が1,000万円未満で、前々年度の課税売上高が1,000万円に達していないのであれば、免税事業者とみなされ税金が不動産の売却収益についても免除されます。

土地と建物・法人の不動産売却は、売価の内訳がポイント

不動産売却は一般的に土地建物がセットで行われることが多いのですが、土地と建物をセット価格で売却した場合などは、それぞれの内訳価格に振り分けて消費税額を計算することになります。

※消費税については建物部分にのみ課せられ、土地は非課税です。

土地建物の内訳費用を振り分けるための具体的な方法には次のものがあります。

• 土地と建物それぞれの固定資産税評価額の割合で割り当てる
• 不動産会社、不動産鑑定士に依頼し評価してもらう

固定資産税評価額について

固定資産税評価額とは国が定めた算定基準です。一定の割合が定められていますので計算がしやすいのですが、時価が反映されにくいという特徴があります。

ただし、固定資産税評価額の基準は頻繁にアップデートされているものではありません。そのため、実際には建物価値がゼロとされる古い建物などを所有している場合などは、不利となります。

不動産鑑定士に依頼し評価してもらう

時価を加味した適正な不動産価格を知るためには、不動産鑑定士に依頼するのが安心です。

不動産鑑定評価書という不動産鑑定評価作業における成果をまとめて書面にしたものを作成してもらい、これをもとに税理士に消費税を計算してもらいます。

不動産鑑定士の費用が発生しますが、税務署に対する裏付け書類になり、市場の適正価格で納税できるというメリットがあります。

事業者の不動産売却で消費税が免除となる制度について深掘り

事業者が不動産を売却した場合でも、消費税が免税となることがあると先述しましたが、こちらを深掘りして説明していきます。

まず、前々年度の課税売上が1,000万円以下の事業者は、免税事業者制度によって消費税が免除となります。事業年度については、個人事業主であれば1/1～12/31までであり、法人であれば法人が定めた1年以内の期間となります。

ただし、免税事業者制度には適用外となるパターンがあり、「特定期間の課税売上高が1,000万円を超えている」「相続による事業承継や、法人合併による課税売上が1,000万円を超えている」などは制度の対象とはなりません。

自社が制度の対象範囲であるのかについて事前に確認しておきましょう。

まとめ：法人が不動産を売却するときの消費税の扱いについて

いかがでしたか？今回は、不動産を売却したときの消費税の扱いをテーマにお届けしました。

法人が不動産を売却する場合は消費税が課せられますが、その算出方法は複雑で選択するべき点もあることから、売却実行以前に先を見越して準備しておくと安心です。